为何商品房总量那么多价格却还是那么贵
来源: 朱云来 发布时间: 2017-06-20 07:01
地产专栏 房地产 国家统计局 库存 房价 收入

问题是你这么高的房价,真正需要住房的大多数的人的收入,平均收入又这么低,30年结余才能够买得起一个房子。

房地产是一个非常有意思的东西,你说房地产,你问的问题是实体经济还是虚拟经济,你说还有什么东西,能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济?你觉得它的实体经济,你别笑,太早了,这个房子都是拿钱堆出来的,一切都是跟钱相关的,你说它是虚的,是不是也跟这个都很相关的,就所谓的金融,哪个房地产商不要金融来支持?

但是我觉得恰巧这个问题不在于实和虚,而在于你到底这个房子盖了多少,盖了有什么用,到底能不能买得起这个房子?

现在房子盖了这么多,其实根据国家统计局的年鉴,历年统计你只要算算数就知道了,现在深圳住房总体面积已经够支撑按人均30平米这样的标准来计算,已经能够支撑10亿人,实际上我们的城市化率已经是比较夸张了,其实这里面还有很多乡镇里的,也都算进去了,也只有7亿人,你多了3亿,你说这叫库存吗?是什么库存?是在开发商手里还没有卖出去的,卖出去的就不是库存了吗?

或者更准确讲,它是一种闲置,因为虽然被人买了,但是没有被人住,他之所以买是为了将来卖,其实他仍然在这个市场。

所以我认为,总量本来已经很高了,算算价格,平均7千元,而收入一年平均只有3万,平衡收支之后,剩下的大约一万,一万块钱买一个一平米六七千,将近一万的,现在可能更高,按照统计平均的概念来说,老百姓总共没有这么多钱能够买得起这么贵的房子,房子为什么会这么贵呢?

就因为你纯粹的金融,所谓的脱实向虚的虚,货币存量160万亿,因为这个数不断提升,所以房价一定会跟着涨,因为这叫资产价格通胀,因此这个房价,就越来越高,问题是你这么高的房价,真正需要住房的大多数的人的收入,平均收入又这么低,30年结余才能够买得起一个房子。

所以这显然是经济里面扭曲了。短期的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前都买房子,因为大家都去买房子,所以都去买,就强化了房子的自我预期。

最终意识到,即便挺有钱买得起房子,你买了这个房子,其实将来卖不出去,因为你真正需要的大众,他的那个基础收入没到,他不可能买,他确实想买,但是不可能买,最终你时间长了发现,这个房子你买了也没有意义,最终还有很多的利息的消耗,维修的消耗,各种消耗,这样你资产持有不增值,最终可能就被迫放弃,把它卖掉,那时候价格会下来。

很多人说不知道价格怎么调整,我很同意,那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱,更高的我出不来,除非抢钱去。所以要看到实和虚都在一起,说到底是一个经济,没有听说我们把经济学分成两半,一半叫做实体经济怎么研究,一半虚拟经济怎么研究,不可能,经济学就是一个,确实实际上金融的过程,是说经济里面的一部分,但是确实是很重要的一部分,是把经济里面有一些赢余转移到有需求、有发展的地方去,去促进经济的发展。所以从这方面来讲,对经济促进作用很重要。

所以现在我们看到,这些表象可能不是我们想的这么简单,问题更深层次,总体来讲国家经济有一个合理的增长的速度,合理的增长方式,这些不调整的话,长期发展,可能会越来越多的问题,所以现在我觉得应该是改革开放将近40年了,也是应该是一个系统总结,修复,然后改变。因为其实我们政策大政方针其实早也定过,我认为是挺正确的,就是你要转变发展方式,要升级,要继续完善市场经济的体制框架,让市场起更重要的决定性作用。

所以我觉得这也是很好的例子,而且其实某种意义上来说,我们的地产经济,在整个经济里面,比重占得也是非常之大的,我们看了一下,大概从广义一点的,包括所有的建筑,占了经济至少是1/3甚至更多。所以应该说这个比重是比较大的,问题是比较重的。

怎么才能调整好,恐怕增长速度应该不是那么重要,相比我们的增长质量,如果我们增长速度很高,但是增长的质量是不高的,甚至是可能有很多的引起长期的过剩和亏损的,那我们宁愿首先关注的是增长质量。

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